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公司新聞

物業(yè)管理常見問題解答

21、公房上市后,物業(yè)服務費用如何交納?
答:公房上市后,原有產(chǎn)權(quán)單位不再承擔交納物業(yè)服務費用的義務。物業(yè)服務費用由房屋購買人承擔。
22:電梯費用如何交納?首層要交電梯費嗎?
答:電梯費用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分攤,首層住戶也要交納電梯費用,業(yè)主大會另有決議以及業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的,從其約定。
23、物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費的,在停車管理中應承擔何種責任?
答:物業(yè)管理企業(yè)應負責停車秩序的維護,具體包括:有機動車、非機動車管理制度和管理方案;對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證,出門憑證放行;保證停車有序,只提供場地不負責保管。(24小事設(shè)專人看管;長期存放的,應簽訂存車協(xié)議,明確雙方的權(quán)利義務。
24、裝修時也是否要交納裝修押金和裝修服務費?
答:裝修時,業(yè)主應當按照裝修服務協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務費。對于裝修押金,業(yè)主裝修工程完工后,沒有違反協(xié)議的,物業(yè)管理公司應當退還押金。物業(yè)管理公司收取裝修服務費的,應承擔以下義務:有健全的裝修管理服務制度;查驗業(yè)主裝修方案,與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議,告知業(yè)主裝修注意事項;裝修期間,對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查,嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛;業(yè)主裝修結(jié)束后,應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理,問題嚴重的包行政管理部門;及時清運裝修垃圾,集中堆放時間不得超過三天。
25、因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務費嗎?
答:不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題,而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題,二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費用是違反物業(yè)服務合同的行為,要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題,業(yè)主應當與建設(shè)單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。
26、業(yè)主或業(yè)主大會是否可以聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)費用進行審計?
答:物業(yè)服務費用實行包干制的,業(yè)主大會主要對物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量進行考核,不對物業(yè)服務費用進行審計。物業(yè)服務費用實行酬金制的,業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)可以在合同中約定對物業(yè)服務支出或成本進行審計。審計機構(gòu)由雙方共同委托,審計費用由全體業(yè)主承擔,審計結(jié)果對雙方都有約束力。
27、建立專項維修資金的法律依據(jù)是什么?
答:《物業(yè)管理條例》規(guī)定:“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金?!薄皩m椌S修資金屬業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用?!?/span>
28、專項維修資金的用途是什么?
答:專項維修資金專項用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程,即除日常運行維修養(yǎng)護以外的中修、大修以及更新、改造工程。
29、誰應交納商品住宅專項維修資金?
答:凡是1999年 1月 1日以后簽訂商品住宅(包括經(jīng)濟適用住房,與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等)房屋買賣合同的購房人均應交納。此外將商品住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營或自用的開發(fā)商也應交納專項維修資金。
30、不交納專項維修資金的怎么辦?
答:不繳納專項維修資金的,房地產(chǎn)管理部門將不予辦理其立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。
31、業(yè)主交納專項維修資金的標準是什么?
答:商品住宅(異產(chǎn)毗連型)的專項維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的2%交納(實測面積后有變化的以結(jié)算價款為準)。此外,非異產(chǎn)毗連住宅專項維修資金由購房者按購房款1%的比例交納。
32、業(yè)主買房時是歸集起來的維修資金由誰代為管理?
答:商品住宅專項維修資金是屬于業(yè)主所有的,在業(yè)主委員會成立前由市小區(qū)辦負責代管,并存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶,保證專戶存儲、??顚S谩8鶕?jù)國家規(guī)定,維修資金在代管期間按活期存款利率計息。
33、小區(qū)里公有住房建立過專項維修資金嗎?
答:公有住房售后維修資金由售房單位負責歸集并存至市住房資金管理中心系統(tǒng),由市中心出具交存證明。公有住房出售后,其住宅區(qū)成立業(yè)主委員會的,經(jīng)業(yè)委會申請,原代收(售房)單位應將維修資金移交給業(yè)委會管理,市住房資金管理中心負責監(jiān)督執(zhí)行。
34、專項維修資金何時能劃回到小區(qū)進行管理與使用?
答:業(yè)委會成立后,市小區(qū)辦應將維修資金劃轉(zhuǎn)給業(yè)主委員會統(tǒng)一管理,業(yè)主委員會代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主在指定銀行系統(tǒng)(以下簡稱經(jīng)辦行)開戶存儲。經(jīng)業(yè)主大會決議,業(yè)委會應委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理,并由業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《維修資金委托代管協(xié)議》,明確雙方權(quán)利和義務。按照“專戶存儲,??顚S?,按幢設(shè)帳,核算到戶”的原則進行管理。
35、維修資金的支取使用程序是什么?
答:總體來說維修資金的使用應當遵循“年度普算--制定維修計劃--編制工程預算--批準預算--委托施工--工程驗收--分攤費用與支取資金--公布賬目”的程序。
36、支用維修資金時按什么原則分攤費用?
答:住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備須進行維修工程的,屬人為損壞的,有責任人承擔費用,不得使用維修資金。其他按照受益人(業(yè)主)原則分攤使用維修資金。
37、支用維修資金時按什么原則分攤費用?
答:如業(yè)主維修資金不足首次歸集額的30%時,業(yè)委會應提議續(xù)籌?;I集的標準和具體辦法由業(yè)主大會決定,續(xù)籌金額一般按業(yè)主所擁有的建筑面積分攤,由業(yè)主直接交存到經(jīng)辦行,計入業(yè)委會賬戶和業(yè)主明細戶。
38、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途?確需改變用途的,如何辦理?
答:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的,不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應當依法辦理相關(guān)手續(xù),并告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應當提請業(yè)主大會討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。
39、因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時占用、挖掘道路和場地怎么辦?
答:因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主或其他單位確需臨時占用、挖掘道路和場地的,應征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路和場地的,應征得業(yè)主委員會同意,或者按照事先制定的預案進行處理。
40、業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備?
答:物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有,業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。如需占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理公司同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
41、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營?
答:業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營。如需經(jīng)營的,應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補充納入住宅專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
42、能否在房屋樓頂架設(shè)廣告牌?
答:一幢樓內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人的,如無特殊約定,樓頂是共用部位,屬于全體業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設(shè)廣告牌,應征得業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后,依法辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補充住宅專用維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
43、業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚?
答:封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事,但是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適,而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其保值增值的作用。為了維護公共安全和公眾利益,業(yè)主封閉陽臺、安裝防護欄或搭建陽光棚時,都應遵守《業(yè)主(臨時)公約》和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的規(guī)定。
44、鄰居占用了公共樓道怎么辦?
答:公共樓道屬于共用部位,鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益,業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用;造成共用部位損壞的,還可以要求其承擔賠償責任。
45、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰負責維護?
答:物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務單位所有,由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務單位委托物業(yè)管理企業(yè)負責維修養(yǎng)護。
46、物業(yè)管理公司需要入戶維修,業(yè)主是否應該配合?
答:小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連,供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)具有系統(tǒng)性等特點,致使物業(yè)局部安全隱患不僅會業(yè)主、使用人,還會影響到相鄰的業(yè)主,甚至整個物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權(quán)益。因此,物業(yè)管理企業(yè)需要進行入戶維修時,業(yè)主應當配合。
47、業(yè)主不履行維修責任,造成損失的,是否需要賠償?
答:由于業(yè)主不履行維修責任,致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連設(shè)施安全及公共安全的,業(yè)主大會、業(yè)主委員會可授權(quán)物業(yè)管理公司進行修繕,其費用由業(yè)主承擔。造成損失的,業(yè)主應當賠償。
48、小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施損壞,維修費用該由誰承擔?
答:如果是人為造成小區(qū)公用設(shè)施損壞的,由損壞者負責修復;造成損失的,應當賠償損失。如果責任不明確的,維修費用應該由全體業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分擔。
49、為什么要規(guī)范房屋裝飾裝修行為?
答:我國住宅房屋多數(shù)屬于集合式樓房。在住宅小區(qū)中,住宅單體間存在共用部位,如主體結(jié)構(gòu)承重部位;單幢樓或小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備,如電梯、水、暖、照明、消防等設(shè)施設(shè)備。不當?shù)难b飾裝修會導致結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財產(chǎn)安全,還會影響到整幢樓、整個小區(qū)的正常生活秩序。為了維護公共安全和公眾利益,需要對房屋裝飾裝修行為進行規(guī)范,因此,業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)也應將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
50、業(yè)主裝飾裝修房屋,需要事先告知物業(yè)管理企業(yè)嗎?
答:裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利,但這一權(quán)力的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)會對其他業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全構(gòu)成威脅等。同時,物業(yè)管理公司有義務根據(jù)物業(yè)服務合同的約定對物業(yè)進行管理,而對物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務的前提。因此,業(yè)主裝飾裝修房屋,應當事先告知物業(yè)管理公司。
51、業(yè)主裝飾裝修房屋,需要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議嗎?
答:業(yè)主應當在裝飾裝修房屋前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括以下內(nèi)容:裝飾裝修程的實施內(nèi)容,裝飾裝修工程的實施期限,允許施工的時間,廢棄物的運與處置,住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求,禁止行為和注意事項,管理服務費用,違約責任等。
52、住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止行為有哪些?
答:按照建設(shè)部第110令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定,住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,禁止下列行為:(1)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應資質(zhì)等級設(shè)計單位提出設(shè)計方案,變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu);(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房;(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;(4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施,降低節(jié)能效果;(5)未經(jīng)批準,不得搭建建筑物、構(gòu)筑物;改變住宅外立面,在非承重墻上開門、窗;拆改供暖管道和設(shè)施;拆改燃氣管道和設(shè)施。(6)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。
53、業(yè)主裝飾裝修房屋過程中,物業(yè)管理企業(yè)能否進行入戶檢查?
答:業(yè)主裝飾裝修房屋過程中,直至裝修結(jié)束后,物業(yè)管理企業(yè)應當按照裝飾裝修管理服務協(xié)議進行現(xiàn)場檢查,對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務協(xié)議的予以制止;情節(jié)嚴重的,及時向有關(guān)部門報告。
54、住宅室內(nèi)裝飾裝修的施工時間如何規(guī)定?
答:按照市建委、市規(guī)委、市國土房管局《關(guān)于加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定(試行)》每日12時至14時,18時至次日8時,不得從事敲、鑿、刨、鉆等產(chǎn)生噪聲的裝飾裝修活動。
55、應如何處理住宅室內(nèi)裝飾裝修垃圾?
答:住宅室內(nèi)裝飾裝修所形成的各種廢棄物,應當按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置、方式和時間進行堆放和清運。嚴禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。
56、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的保修期有多長時間?
答:在正常使用條件下,住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期為二年,有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。